Γερμανία: Υποχρέωση αναφοράς φόρου ακίνητης περιουσίας

Μέχρι το τέλος Οκτωβρίου 2022, οι ιδιοκτήτες κατοικιών και ακινήτων στη Γερμανία πρέπει να υποβάλουν δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας.

Αυτό δεν είναι απαραίτητο να γίνει, αλλά μπορεί να είναι περίπλοκο. Για πολλούς, μπορεί επίσης να είναι ακριβό. Απαντήσεις σε ορισμένες από τις σημαντικότερες ερωτήσεις σχετικά με το θέμα.

Αν και ο νέος υπολογισμένος φόρος ακίνητης περιουσίας δεν θα επιβληθεί για πρώτη φορά πριν από το 2025, η συλλογή δεδομένων έχει ήδη αρχίσει.

Η επίσημη αιτιολόγηση για αυτό είναι μια απόφαση του Ομοσπονδιακού Συνταγματικού Δικαστηρίου από το 2018, σύμφωνα με την οποία οι αξίες των ακινήτων που χρησιμοποιούνται σήμερα πρέπει να επικαιροποιηθούν κατά τη διαδικασία φορολογικής εκτίμησης.

Φόρος ακίνητης περιουσίας στη Γερμανία

Σημαντική προσπάθεια για εκατομμύρια φορολογούμενους, διότι για τον επανυπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας πρέπει να επανεκτιμηθούν τα ανεπτυγμένα και μη ανεπτυγμένα οικόπεδα και οι γεωργικές και δασικές εκτάσεις στη Γερμανία (δηλαδή όχι η εξοχική κατοικία στο εξωτερικό).

1. Τι συμβαίνει αν δεν υποβάλω τη φορολογική μου δήλωση στη Γερμανία;

Οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να υποβάλλουν τις φορολογικές τους δηλώσεις με το λεγόμενο γενικό διάταγμα της κρατικής φορολογικής υπηρεσίας.

Εκεί εξηγείται ποιος πρέπει να αναφέρει τι, μέχρι πότε και με ποια μορφή, και επισημαίνονται με σαφήνεια οι νομικές συνέπειες της παράλειψης.

Φοροτεχνικός: είναι δυνατή η σιωπηρή παράταση της προθεσμίας

Είναι πολύ πιθανό να υπάρξει μια γενική παράταση της προθεσμίας από τον Οκτώβριο και μετά, διότι ακόμη και οι καθυστερημένες προσαυξήσεις κάνουν δουλειά για τη διοίκηση σε πρώτη φάση. Ως εκ τούτου, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να αρχίσουν να ασχολούνται με το θέμα από τώρα, ώστε να είναι σε θέση να εκτιμήσουν αν χρειάζονται βοήθεια ή αν μπορούν να χειριστούν τις απαιτήσεις γρήγορα και χωρίς επιπλοκές.

2. Ποιος μπορεί να βοηθήσει και πόσο κοστίζει στη Γερμανία;

Κατ’ αρχήν, οι ιδιοκτήτες απευθύνονται ως φορολογούμενοι. Ως συνήθως, ωστόσο, μπορούν να προσλάβουν νόμιμα εξουσιοδοτημένους παρόχους υπηρεσιών για τις εργασίες αυτές. Αλλά αυτό ακούγεται ευκολότερο απ’ ό,τι φαίνεται στην πράξη.

Σε κάθε περίπτωση, στην αρχική σελίδα του Επιμελητηρίου Φοροτεχνικών υπάρχει ανακοίνωση ότι πολλές εταιρείες δεν δέχονται πλέον νέες εντολές λόγω υπερκόπωσης. Αντίθετα, υπάρχει ένας κατάλογος φορολογικών συμβούλων που εξακολουθούν να είναι πρόθυμοι να δεχθούν τέτοιες εντολές οι οποίοι προσφέρουν την προετοιμασία και την επίβλεψη των δηλώσεων φόρου ακίνητης περιουσίας με κατ’ αποκοπήν χρέωση 550 ευρώ συν ΦΠΑ.

Η τιμή των συμβουλών εξαρτάται από την εκάστοτε περίπτωση

Για τη Βαυαρία και ιδίως για τη Βάδη-Βυρτεμβέργη, σε κάθε περίπτωση, μια τέτοια τιμή φαίνεται υπερβολική στην κανονική περίπτωση ενός μονώροφου διαμερίσματος ή μιας μονοκατοικίας. “Η δήλωση είναι τόσο εύκολο να γίνει εδώ που προτιμά κανείς να γλιτώσει αυτά τα έξοδα”, σχολιάζει ο Sebastian Engelmann, εκπρόσωπος του Υπουργείου Οικονομικών της Βάδης-Βυρτεμβέργης, σε κάθε περίπτωση, για τέτοιες προσφορές.

Το ζήτημα των εξόδων έχει εν τω μεταξύ διευκρινιστεί. Στους κανονισμούς αμοιβής των φορολογικών συμβούλων έχει καθοριστεί νόμιμη αμοιβή για τη δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας. Βασίζεται στον χρόνο και την προσπάθεια που απαιτείται, καθώς και στην αξία της γης και του ακινήτου.

Αυτό έχει ως στόχο να αποτρέψει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από το να επιβαρύνονται με διαφορετικό κόστος διαβούλευσης ανάλογα με το ομοσπονδιακό κράτος και να αποτρέψει την εκρηκτική αύξηση του κόστους διαβούλευσης λόγω των ακινήτων υψηλότερης αξίας στο μέλλον, επειδή συνδέεται με την αξία του ακινήτου. Ο υπολογισμός είναι ωστόσο περίπλοκος, γι’ αυτό αξίζει να ρίξετε μια ματιά στην τροποποιημένη § 24 του κανονισμού περί αμοιβών φορολογικών συμβούλων (StBVV).

Ωστόσο, όποιος πιστεύει ότι με την παράδοση της φορολογικής δήλωσης στον φορολογικό σύμβουλο, η προσπάθεια μπορεί να ανατεθεί, κάνει λάθος, λέει ο φορολογικός σύμβουλος του Μονάχου Markus Arnold.

Οι πελάτες θα πρέπει να βοηθήσουν και, για παράδειγμα, να αναζητήσουν τους αριθμούς των αγροτεμαχίων για να παρέχουν τις ακριβείς πληροφορίες.

Οι φορολογικοί σύμβουλοι αναλαμβάνουν επίσης από τους πελάτες τους ενδεχόμενες διαδικασίες ενστάσεων ή, αν χρειαστεί, αγωγών μετά την υποβολή της φορολογικής δήλωσης. Ωστόσο, “όχι από πελάτες που έρχονται και η δική τους δήλωση έχει πάει στραβά”, λέει ο Arnold.

Τα μέλη των ενώσεων ιδιοκτητών συνιδιοκτητών μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα

Εάν είστε ή γίνετε μέλος μιας ένωσης ιδιοκτητών συνιδιοκτητών, μπορεί να έχετε τη δυνατότητα να λάβετε βοήθεια για τη συμπλήρωση σε χαμηλότερη τιμή.

Η ένωση ιδιοκτητών σπιτιών, διαμερισμάτων και οικοπέδων “Haus und Grund” της Βαυαρίας, για παράδειγμα, προσφέρει αυτή την υπηρεσία έναντι 60 ευρώ, εάν τα μέλη παρέχουν τα απαραίτητα στοιχεία. Ωστόσο, αυτή είναι συχνά η κύρια προσπάθεια και φυσικά τίθεται το ερώτημα αν μπορεί κανείς να διαχειριστεί μόνος του τα υπόλοιπα.

Σε κάθε περίπτωση, οι διαχειριστές ακινήτων δεν είναι κατ’ αρχήν υπεύθυνοι. Όσοι είναι ιδιοκτήτες πολυκατοικιών μπορούν, φυσικά, να λάβουν τα απαραίτητα στοιχεία ιδιοκτησίας από τον διαχειριστή. Εάν η διαχείριση χρεώνει ειδικό τέλος, καλό είναι να ζητήσετε έναν (φθηνότερο) κατάλογο για όλους τους ιδιοκτήτες ή να επιμείνετε σε ένα (δωρεάν) ατομικό ραντεβού για την επιθεώρηση των φακέλων.

Ωστόσο, επειδή η δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας δεν αφορά την κοινή περιουσία, αλλά τις αντίστοιχες μονάδες συνιδιοκτησίας, οι διοικήσεις της WEG δεν είναι υπεύθυνες ούτε βάσει του νόμου WEG ούτε βάσει της σύμβασης διαχειριστή και δεν μπορούν να υποχρεωθούν να επεξεργαστούν και να διαβιβάσουν τη δήλωση με απόφαση. Αυτή είναι η νομική συμβουλή των εμπειρογνωμόνων προστασίας των καταναλωτών της ένωσης Wohnen im Eigentum.

3. Είναι υποχρεωτική η ηλεκτρονική υποβολή στη Γερμανία;

Κατ’ αρχήν, οι φορολογικές αρχές απαιτούν την ηλεκτρονική υποβολή μέσω της οικονομικής πύλης Elster. Στο παρελθόν, ωστόσο, τόσο οι φορολογούμενοι όσο και οι φορολογικοί σύμβουλοι αντιμετώπιζαν σημαντικά προβλήματα.

Μέχρι τώρα, οι φορολογούμενοι που χρησιμοποιούσαν τακτικά έναν φορολογικό σύμβουλο συνήθως αγνοούσαν αυτά τα προβλήματα. Όσοι όμως τώρα αποφασίζουν να κάνουν μόνοι τους τις δηλώσεις τους για λόγους κόστους χρειάζονται πρόσβαση στο διαδίκτυο και πρέπει να εγγραφούν στην Elster online αν δεν έχουν ήδη πρόσβαση (η οποία ελπίζουμε ότι λειτουργεί επίσης όπως πρέπει).

Και σε αυτή την περίπτωση, βοηθάει να ενεργήσετε γρήγορα, διότι οι καθυστερήσεις που σχετίζονται με την εφαρμογή μπορούν επίσης να αποβούν εις βάρος του φορολογούμενου.

Σύμφωνα με την ένωση καταναλωτών “Wohnen im Eigentum”, οι φορολογικές διοικήσεις λένε ότι οι φορολογικές δηλώσεις μπορούν επίσης να υποβληθούν μέσω της πρόσβασης Elster από συγγενείς.

Τα καλά νέα για όλους εκείνους που δεν έχουν πρόσβαση στο διαδίκτυο ή φοβούνται προβλήματα λόγω ότι δεν γνωρίζουν από υπολογιστές: Η Βαυαρία και η Βάδη-Βυρτεμβέργη, για παράδειγμα, επιτρέπουν επίσης την υποβολή σε χαρτί.

4. Πώς να αντιμετωπίσετε ειδικές περιπτώσεις;

Καλά νέα για όλους όσοι κατέχουν ένα ακίνητο με τη λεγόμενη χρησικτησία. Είναι αλήθεια ότι είναι υπεύθυνοι για το φόρο ακίνητης περιουσίας και συχνά τον πληρώνουν επειδή το έχουν συμφωνήσει με τον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι αποκλειστικά υπεύθυνος για τη δήλωση της εκτίμησης.

Σε κάθε περίπτωση, η κατάσταση γίνεται πιο περίπλοκη για όσους έχουν στην κατοχή τους πολλά ακίνητα ή/και οικόπεδα. Πρέπει να συντάσσουν τη δήλωση εκτίμησης για κάθε διαμέρισμα ή κατοικία και για κάθε οικόπεδο.

Εάν τα ακίνητα βρίσκονται σε διαφορετικά ομόσπονδα κρατίδια, μπορεί να γίνει ακόμη πιο περίπλοκο, επειδή απαιτούνται διαφορετικά δεδομένα.

Συνιστάται να ενεργήσετε γρήγορα και να κατανοήσετε τις απαιτήσεις ή να αποκτήσετε τα απαραίτητα δεδομένα. Το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Οικονομικών παρέχει πληροφορίες σχετικά με τους επιμέρους κανονισμούς στα ομόσπονδα κρατίδια στον δικό του ιστότοπο.

5. Ποιες είναι οι μεγαλύτερες ασάφειες κατά τη συμπλήρωση του εντύπου;

Πρέπει να γίνει διάκριση ανάλογα με το είδος της γης και τη χρήση της, η οποία οδηγεί σε διαφορετικά ερωτήματα.

Παράδειγμα: Σε περίπτωση αμιγούς χρήσης κατοικίας, οι υπόγειοι χώροι δεν υπολογίζονται ως χώροι κατοικίας και, ως εκ τούτου, εξαιρούνται.

Τα δωμάτια που ενοικιάζονται σε βραχυπρόθεσμη βάση (π.χ. AirBnB), από την άλλη πλευρά, δεν υπολογίζονται ως χώρος κατοικίας, με συνέπεια να λαμβάνονται υπόψη αναλογικά και οι βοηθητικοί χώροι (όπως τα κελάρια).

Ένα άλλο παράδειγμα πιο προβληματικών καταστάσεων δήλωσης είναι τα γκαράζ που αντιστοιχούν σε διαμερίσματα. Η νομική κατάσταση εδώ είναι μερικές φορές δύσκολο να γίνει κατανοητή από τους μη ειδικούς.

Τα γκαράζ είναι αφορολόγητα μέχρι 50 m². Μόνο οι χώροι γκαράζ που υπερβαίνουν τα 50 τ.μ. πρέπει να δηλώνονται.

Ο Günter Helmhagen, αντιπρόεδρος και ταμίας του Επιμελητηρίου Φορολογικών Συμβούλων του Μονάχου, σχολιάζει: “Αυτό θα μπορούσε να είχε επιλυθεί με έναν απλούστερο και πιο φιλικό προς τους φορολογούμενους τρόπο”.

Ξανά και ξανά, τίθεται επίσης το ερώτημα σχετικά με το ποια δωμάτια ΔΕΝ χρειάζεται να δηλωθούν.

Εδώ ισχύουν τα εξής: Για χρήση σε κατοικίες, δεν χρειάζεται να δηλωθούν οι υπόγειοι χώροι, οι χώροι κλιμακοστασίων και οι χώροι με καθαρό ύψος μικρότερο από 1 μέτρο. Το ίδιο ισχύει και για τα γκαράζ μικρότερα από 50 τ.μ., εφόσον αντιστοιχούν σε διαμέρισμα, καθώς και για τα βοηθητικά κτίσματα μικρότερα από 30 τ.μ.

6. Πόσο ακριβός θα είναι ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας στη Γερμανία;

Μπορεί να είναι ακριβό, υπολογίζει η κεντρική ένωση “Haus und Grund”. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι σε όλα τα ομόσπονδα κρατίδια ισχύει το εξής:

Οι δήμοι εξακολουθούν να καθορίζουν οι ίδιοι τον συντελεστή εκτίμησης. Ο συντελεστής εκτίμησης του δήμου καθορίζει το πραγματικό ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας που πρέπει να καταβληθεί ως ποσοστό στο τέλος του υπολογισμού.

Εάν ο δήμος δεν προσαρμόσει τον συντελεστή εκτίμησής του στη νέα μέθοδο υπολογισμού του ομοσπονδιακού κράτους, ενδέχεται να προκύψουν μαζικές αυξήσεις των φόρων ακίνητης περιουσίας.

Το “Haus und Grund” δημιούργησε, ως εκ τούτου, έναν υπολογιστή υπολογισμού του φόρου ακίνητης περιουσίας, όπου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να εξετάσουν διάφορες επιλογές. Από την άποψη του φορολογούμενου, το “Haus und Grund” επαινεί ρητά το βαυαρικό μοντέλο.

Μόνο η Βαυαρία δεν αποδίδει “δικαιοσύνη” για την τοποθεσία και υπολογίζει αποκλειστικά με συντελεστές έκτασης χωρίς δεδομένα σχετικά με την αξία.

Με όλα τα μοντέλα που βασίζονται στην αξία, μιλάμε τελικά για έναν ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας επί της ακίνητης περιουσίας “από την πίσω πόρτα”, λέει η Sibylle Barent, επικεφαλής της φορολογικής και οικονομικής πολιτικής στην κεντρική ένωση.

Τι συμβαίνει εάν η δήλωση έχει ήδη υποβληθεί στη Γερμανία;

Εβδομάδες ή μήνες μετά την υποβολή της δήλωσης, μπορείτε να περιμένετε να λάβετε μια ειδοποίηση από την εφορία μέσω ταχυδρομείου.

Η ειδοποίηση θα περιέχει πληροφορίες σχετικά με την αξία του ακινήτου, τους ιδιοκτήτες και το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας.

Συνιστάται η προσεκτική εξέταση αυτών των πληροφοριών, διότι εάν μια αξία είναι εσφαλμένη, ο φορολογούμενος θα πρέπει να υποβάλει ένσταση εντός ενός μηνός.

Είναι αλήθεια ότι ο φόρος δεν θα επιβληθεί πριν από το 2025. Ωστόσο, μέχρι τότε θα είναι πολύ αργά για μια νομικά αποτελεσματική ένσταση.

Είναι πιθανό οι ιδιοκτήτες που επηρεάζονται να πρέπει να πληρώσουν περισσότερο φόρο ακίνητης περιουσίας από ό,τι θα έπρεπε να πληρώσουν για πάντα λόγω εσφαλμένης φορολογικής εκτίμησης.

GRland – Μην μαθαίνεις τα νέα τελευταίος!

Κάνε Like στη σελίδα μας στο Facebook και ενημερώσου πρώτος για όλες τις τελευταίες εξελίξεις. Έγκαιρη, έγκυρη και ανεξάρτητη ενημέρωση. Όλες οι τελευταίες Ειδήσεις από τη Γερμανία, την Ελλάδα και τον κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν.

Δείτε επίσης

GRland App

Κατέβασε την εφαρμογή του GRland.info για να ενημερώνεσαι αμέσως για οτι συμβαίνει και να μας επισκέπτεσαι άμεσα με ένα απλό κλικ.